Vuoi ottenere condizioni contrattuali migliori senza alcun costo e arrivare a un taglio della rata superiore al 30%? I modi sono tre: rinegoziazione, portabilità e sostituzione. Ecco come funzionano.
Le opzioni
Per verificare se è possibile ridurre la rata del mutuo che sta pagando con la banca, il cliente ha a disposizione soprattutto due strumenti: la rinegoziazione e la portabilità o surroga. Due soluzioni a cui se ne può aggiungere una terza, molto meno praticata, che è quella della sostituzione. Vediamo nel dettaglio di che cosa si tratta.
Come chiedere una rinegoziazione del mutuo
Partendo dall’opzione numero uno, per accedere alla rinegoziazione del mutuo e modificare diverse condizioni contrattuali per ottenerne di migliori, dai tassi di interesse allo spread, dal tipo di contratto alla durata del prestito, il primo passo è quello di inoltrare una richiesta alla banca prestatrice o alla società finanziaria con cui si è aperto il finanziamento. Nel caso della rinegoziazione, in tempi di interessi bassi, si può arrivare a un taglio della rata fino al 35%.
Irs, Euribor e tassi
Tale soluzione può risultare molto conveniente soprattutto in virtù dell’attuale situazione di mercato, in quanto si basa sull’andamento dei parametri Irs ed Euribor, cui sono agganciati i tassi dei mutui fissi e quelli variabili, che prima o poi torneranno a salire, non essendo destinati a rimanere “rasoterra” all’infinito. Molto del vantaggio si gioca anche in base allo spread applicato dalla singola banca, che rappresenta il guadagno dell’istituto di credito. In sostanza con la rinegoziazione del mutuo si dà vita ad un nuovo contratto che racchiude le nuove clausole concordate tra il risparmiatore e la banca, in base alle esigenze espresse dal mutuatario e alla disponibilità espressa dalla banca.
Condizioni migliori a costi zero
Con la rinegoziazione è possibile passare da un mutuo a tasso fisso a un muruo a tasso variabile (o viceversa); prolungare la durata del mutuo; ridurre lo spread sul mutuo; diminuire i costi applicati (come quelli per l’incasso delle rate mensili o i costi di gestione del finanziamento applicati da alcuni istituti di credito). Il fine ultimo della rinegoziazione è di permettere al risparmiatore di accedere a delle condizioni contrattuali migliori senza alcun costo poiché si tratta di una modifica, e non di un’estinzione. Rimangono inalterati anche i benefici fiscali e le garanzie già precedentemente in corso. La banca non sempre è disponibile e va trovato un accordo tra le parti. Non esiste un limite su quante volte è possibile richiedere la rinegoziazione del mutuo alla propria banca.
Come ottenere la portabilità del mutuo
La banca con cui è in corso il pagamento di un mutuo è invece impotente di fronte alla portabilità o surroga, quando l’istituto di credito non può opporsi alla richiesta del cliente di cambiare la parte prestatrice. Questa soluzione è disciplinata dalla legge Bersani (la numero 40 del 2007). In base a tale normativa il consumatore che ha già un mutuo in corso può mettersi d’accordo con un’altra banca in grado di offrire condizioni più favorevoli: ottiene un finanziamento pari al debito residuo, che estingue quello precedente. La vecchia banca, appunto, non può opporsi né ritardare in alcun modo il trasferimento del contratto. Il nuovo prestito risulta garantito dalla stessa ipoteca concessa per il contratto originario.
Che cosa puoi fare con la surroga
Col mutuo acceso in surroga si possono modificare il tipo (fisso o variabile) di tasso e la sua misura oltre alla durata del finanziamento. Ciò che non è consentito, invece, è innalzare la somma del prestito. Uno dei pochi limiti della portabilità riguarda l’impossibilità di ottenere della liquidità aggiuntiva. Risulta possibile ottenere solo l’importo necessario ad estinguere il debito residuo. Per ottenere la surroga basta rivolgersi alla nuova banca che provvederà a informare il vecchio istituto del cambio. L’operazione è gratuita e i costi di trasferimento sono a carico della nuova banca. L’unico costo della portabilità è costituito dalla tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari che è di 35 euro.
Come avere la sostituzione del mutuo
Per ridurre la rata del mutuo, infine, c’è anche una terza via: la sostituzione. Questa pratica prevede la cancellazione della precedente ipoteca e la sottoscrizione di un nuovo contratto con la banca prescelta. A differenza della portabilità, con la sostituzione del mutuo si potrà richiedere della liquidità aggiuntiva, oltre a quella necessaria per l’estinzione del debito con la banca precedente. In questo caso, tuttavia, non si tratta di un’opzione gratuita, perché vanno considerati i costi extra: dalle spese notarili a quelle comunemente previste per l’accensione di un prestito nuovo.
